fbpx

properti dan perubahan pasar pasca krisis ekonomi

melambatnya pertumbuhan ekonomi tentu sangat berpengaruh terhadap sektor properti dan perubahan pasar pasca krisis ekonomi.  Kelesuan bisnis properti dalam beberapa tahun terakhir mulai berdampak pada prilaku konsumen saat ini. Hal ini ditandai dengan banyaknya pembangunan perumahan dan perkantoran yang tidak terserap oleh pasar.

Hal ini menandakan adanya Market Change [pperubahan pasar] pada sektor properti indonesia. Perubahan ini sebetulnya merupakan hal yang wajar. Hal ini umum terejadi dengan pasar komoditas lainnya. Satu satunya hal yang pasti adalah perubahan itu sendiri, tidak ada hal yang langgeng atau abadi dalam suatu siklus.

Perubahan pasar pada sektor properti umumnya dipengaruhi oleh: Kondisi ekonomi, teknologi, kondisi sosial dan politik yang bergeser.

properti dan perubahan pasar pasca krisis ekonomi

Menegenal lebih dekat dengan pasar properti

Setiap transaksi jual beli atas suatu properti, ada harga yang telah disepakati antara penjual dan pembeli. Umumnya harga yang telah disepakati adalah harga pasar atau biasa disebut market price. Sebelum terjadi kesepakatan harga pada market price, penjual dan pembeli masing masing melakukan riset dan pembanding.

Calon pembeli biasanya melakukan riset dan membandingkan properti sejenis sebelum memutuskan untuk membeli. Pada saat ini biasanya pembeli sudah memiliki gambaran dan batasan harga tertentu untuk membeli properti. Ini sering juga disebut ceiling price.

Penjual properti juga akan melakukan hal yang sama. Sebelum memasukan propertinya ke dalam pasar, umumnya penjual memiliki harga wajar menurut penilaiannya. Namun pada waktu tertentu penjual memiliki batasan harga bawah yang dapat diterimanya untuk melepas properti tersebut.  hal Inilah yang dinamakan floor price.

Market price merupakan titik temu antara floor price dan ceiling price. Ada banyak sekali faktor yang mempengaruhi penjual dan pembeli dalalm menetukan floor price dan ceiling price. Beberapa diantaranya seperti: ketersediaan informasi, unsur subjektif, kemampuan menilai harga, kebutuhan [urgensi] dan masih banyak lagi.

Itu sebabnya banyak properti yang ditawarkan kepada pembeli tidak laku dipasaran. Ada juga properti yang baru masuk pasar tidak berapa lama laku terjual. Hal ini biasanya properti tersebut ditawarkan jauh dibawah ceiling price pembeli atau harga jauh dibawah harga pasaran, lantaran si penjual memiliki kebutuhan mendesak.

properti dan perubahan pasar pasca krisis ekonomi

6 Karakter properti yang perlu dipahami:

  • No Central Market.

Sektor properti tidak memiliki tempat atau pasar dimana penjual dan pembeli bertemu.  Berbeda dengan barang komoditi yang umumnya memiliki pasar atau tempat dimana penjual dan pembeli melakukan transaksi. Hal ini membuat harga komoditi cenderung stabil dan memiliki harga pasar. Kebanyakan properti dipasarkan melalui media masa, internet dan mulut ke mulut.

  • Limited Information.

Suatu pasar dapat dikatakan sempurna apabila penjual dan pembeli memiliki pemahaman dan informasi yang sama. Seperti halnya barang komoditas, jika terjadi gejolak atau perubahan pada harga pasar akan bereaksi. Penjual dan pembeli sama sama memiliki opsi. Dimana pembeli dapat memilih pasar lainnya yang menawarkan harga yang lebih murah dan penjual pun dapat menawarkan barangnya ke pasar yang lain.

Berbeda halnya dengan properti. Keterbatasan informasi sering menjadi hambatan utama tidak terjadinya transaksi jual beli. Oleh sebab itu peranan agen properti [broker] sangat diharapkan agar informasi yang didapat berimbang yang dapat membuat pasar properti lebih efisien.

  • Imperfect Competition [kompetisi yang tidak sempurna]

Harga real atau market price pada sektor properti jarang ditemukan. Hal tersebut dikarenakan pembagian wilayah atau letak geografis suatu properti. Pada suatu daerah atau pasar tertentu mungkin penjual atau pembeli memiliki posisi dan informasi yang lebih. Setiap pasar memiliki rentang harga yang berbeda tergantung dari letak dan kondisi ekonomi suatu daerah. Hal inilah yang membuat pasar properti selalu unik.

  • Non Liquid

Setiap transaksi properti dibutuhkan modal yang sangat besar. Diperlukan waktu yang cukup agar transaksi bisa terlaksana. Contohnya: kelengkapan surat surat, bukti kepemilikan, kondisi bangunan dan izinnya, lingkungan sekitar dan masih banyak lagi. Berbeda dengan emas dan saham dimana semuanya memiliki acuan harga tanpa perlu menganalisa lingkungan dan lokasi. Hal inilah yang menjadi perbedaan di sektor properti.

Dibutuhkan waktu yang cukup lama agar satu properti bisa terjual. Apabila pemiliknya ingin terjual dengan cepat, tentunya penjual harus mengkompensasi harga yang ditawarkan dan dibawah harga pasaran.

  • Derived Demand

Transaksi properti umumnya dipengaruhi oleh pertumbuhan dan aktifitas warga sekitar. Adanya pergerakan dan bertumbuhnya ekonomi suatu daerah, maka permintaan properti pada daerah tersebut mengalami peningkatan.

  • Inelasticity Supply

Bertumbuhnya permintaan pasar pada sektor properti, tidak bisa diimbangi dengan pertumbuhan pasokan. [supply and demand] Hal ini karena sifat properti yang Derived demand dan dibutuhkan waktu untuk membangun suatu properti agar dapat memenuhi permintaan pasar. Hal inilah yang menyebabkan harga properti naik dengan cepat dikarenakan tingginya demand.

Hal yang sama juga dapat terjadi apabilah jumlah stok yang tidak diimbangi dengan permintaan [over supply] hal inilah yang membuat harga properti anjlok dengan drastis. Idealnya suatu pemasaran properti dapat dikatakan effektif dan berhasil adalah pada saat deman atau permintaan melebihi supply yang ada.

Tiga faktor yang penggerak ekonomi yang berpengaruh besar terhadap properti.

  • Lapangan pekerjaan.

Bila suatu daerah memiliki lapangan pekerjaan yang tinggi, orang cenderung akan datang untuk mengisi lowongan pada perusahan tersebut. Semakin banyak lowongan yang dibutuhkan akan meningkatkan jumlah permintaan suatu properti di daerah tersebut. Contohnya seperti Jababeka dan Tangerang. Tersedianya lapangan pekerjaan yang banyak dari berbagai macam perusahaan multinasional.

Hal inilah yang membuat permintaan meningkat tajam dan semua supply property terserap habis. Tentunya dalam hal ini yang perlu diperhatikan adalah stabiilitas pekerjaan dan latar belakang perusahaan. Semakini banyak perusahaan besar yang berbeda industri semakin stabilnya lapangan pekerjaan.

  • Jumlah penduduk

Semakin tinggi angka pertumbuhan penduduk suatu daerah, otomatis akan mendorong ketersediaan lapangan pekerjaan hal ini akan mempengaruhi permintaan properti. Namun yang patut dicermati adalah kebutuhan penduduk setempat. Apakah lebih condong kepada tempat tinggal, komersil seperti ruko atau mall.

  • Lokasi

Memainkan peran penting dalam keberhasilan suatu bisnis properti, Lokasi yang bagus merupakan keunggulan yang tidak dapat didupliklasi oleh kompetitor. Hal inilah yang membuat suatu properti dapat menaikan dan mernurunkan nilainya. Misalnya properti yang dibagnun berdekatan dengan pintu tol atau pinggir jalan raya. contohnya seperti: Lavanya hills di cinere. Atau River Valley di Lebak bulus

properti dan perubahan pasar pasca krisis ekonomi

Siklus Properti

Sama seperti bisnis lainnya, industri properti pun tidak luput dari siklus naik – turun. Ada masa puncak [booming], di sisi lain tidak luput dari masa suram [glooming].

properti dan perubahan pasar pasca krisis ekonomi

Booming Period

Umumnya dapat kita ketahui beberapa indikator dunia properti memasuki masa booming. Seperti tingkat inflasi dan suku bunga berada pada titik terendah. Uang yang beredar di masyarakat meningkat tajam [Easy Money]. Ekonomi nasional dalam kondisi stabil membuat permintaan akan properti meningkat sementara jumlah pasokan tidak dapat mencukupi permintaan yang ada. Kondisi ini membuat harga melonjak tajam dan penjual memiliki posisi yang lebih menguntungkan karena dapat menjual propertinya dengan harga tinggi.

Glooming Period

Tight money policy. hal ini dapat dilihat dari acuan suku bungga yang melonjak tinggi dan pemeriintah mulai menggeluarkan sejumlah kebijakan untuk meredam inflasi agar tidak melambung tinggi. Hal inilah yang membuat harga properti merosot. Orang cenderung menahan uang menunda pembelian properti sememntara jumlah pasokan terus bertambah.

Pada Glooming period ini pembeli lebih di untungkan karena mendapatkan harga yang lebih murah dari pasaran. Selama masa booming dan glooming terdapat juga masa transisi.

Weak market

Kondisi ini terjadi pada saat transisi dari masa booming ke glooming. Pada masa transisi, semua bank serentak menaikan tingkatan suku bunga. Pada saat ini permintaan menurun sedangkan pasokan properti masih tersisa banyak. Indikator lainnya banyak pengembang menawarkan diskon yang lebih besar dan memperpanjang tenor cicilan. Hal ini dilakukan agar dapat menutup pengeluaran perusahaan.

Soft Market

Masa transisi dari Glooming menuju booming. Indikatornya dapat dilihat dari bank yang secara bertahap menurunkan suku bunga, ekonomi mengalami peningkatan. Harga properti ada sedikit kenaikan walaupun belum normal sepenuhnya. permintaan mulai terjadi sedikit peningkatan.

Dengan memahami karakteristik properti di atas, pelaku industri properti menjadi lebih siap dalam menghadapi perubahan pada pasar properti.

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *

Shares
%d bloggers like this: